Sommerhus eller lejlighed: hvad kaster to millioner kroner af sig?

Du har to millioner kroner og overvejer fast ejendom. Skal det være et sommerhus ved Vesterhavet eller en lejlighed i en by? Der findes hundredvis af artikler om det spørgsmål, og næsten alle regner med bruttotal, som ikke overlever mødet med virkeligheden.

Her er regnestykket med alle omkostningerne. Vi har hentet faktiske udbudspriser, faktiske huslejeniveauer og de faktiske skatteregler, og så har vi regnet efter. Konklusionen er ikke den, folk plejer at komme frem til.

En ting først: vi er et rengøringsfirma, ikke investeringsrådgivere. Vi arbejder med sommerhuse til daglig og kender driftsomkostningerne, men vi kan ikke vide noget om din skattesituation, din risikovilje eller din øvrige økonomi. Det her er en gennemgang af mekanikken. Beslutningen og en snak med bank og revisor er din.

To forretninger, ikke to udgaver af den samme

Det første, man skal forstå, er, at de to ting ikke ligner hinanden.

En udlejningslejlighed er én lejekontrakt. Den er udlejet 12 måneder om året til den samme person, indtægten er forudsigelig, arbejdet er lavt, og risikoen hedder tomgang og dårlige lejere. Skattemæssigt er det erhvervsvirksomhed, og renter, ejendomsskatter og vedligehold kan trækkes fra.

Et sommerhus er fyrre korte kontrakter. Indtægten er koncentreret i tolv sommeruger, arbejdet er højt, fordi der skal gøres rent mellem hver gæst, og risikoen hedder vejr, sæson og anmeldelser. Til gengæld er der et bundfradrag, der gør en stor del af indtægten skattefri.

Det er to forskellige job, og de passer til to forskellige mennesker.

Hvad to millioner faktisk køber

Alle priser nedenfor er medianer af de boliger, der var til salg på boligsiden.dk den 26. august 2026.

Ejerlejligheder, pris per kvadratmeter:

• Aarhus C: 58.318 kr. Det giver dig 34 m² for to millioner.
• Aarhus N: 48.306 kr. 41 m².
• Aalborg: 22.166 kr. 90 m².
• Viby J: 18.756 kr. 107 m².
• Esbjerg: 17.894 kr. 112 m².
• Herning: 16.314 kr. 123 m².
• Holstebro: 10.821 kr.

Sommerhuse, medianpris per hus:

• Hemmet og Bork: 1,14 mio. kr. for typisk 62 m².
• Nørre Nebel: 1,55 mio. kr., 80 m².
• Hvide Sande: 2,50 mio. kr., 95 m². For to millioner får du her typisk 80 m², fire værelser, bygget omkring 1984.
• Ringkøbing og Søndervig-siden: 3,20 mio. kr., 105 m².
• Blåvand: 4,15 mio. kr., 137 m².

Læg mærke til spændet. To millioner er en lille lejlighed i Aarhus C eller et helt sommerhus med fire værelser i Hvide Sande. Det er ikke det samme aktiv, og det er ikke den samme risiko.

Lejlighederne: hvad der bliver tilbage

Her er regnestykket for to millioner kroner uden lån, så tallene kan sammenlignes. Huslejeniveauerne er de aktuelle gennemsnit per kvadratmeter per måned for hver by.

By	m² for 2 mio.	Brutto husleje	Bruttoafkast	Netto efter skat	Nettoafkast
Aarhus N	41	90.920	4,55 %	15.499	0,77 %
Viby J	107	115.163	5,76 %	13.864	0,69 %
Aalborg	90	101.777	5,09 %	10.217	0,51 %
Esbjerg	112	108.640	5,43 %	9.040	0,45 %
Aarhus C	34	66.669	3,33 %	3.645	0,18 %
Herning	123	89.739	4,49 %	-6.888	-0,34 %

Omkostningerne i modellen er ejerforeningsbidrag på 400 kr. per m² om året, vedligehold og ejendomsskat på hver 1 procent af værdien, administration på 4.000 kr. og fire procents tomgang. Det er antagelser, og de skal erstattes med dine egne, men de er der, fordi de findes i virkeligheden.

Hvorfor de billige byer taber

Det mest overraskende i tabellen er, at Herning giver underskud, selvom bruttoafkastet er højere end i Aarhus C.

Forklaringen er kvadratmeter. Til 16.314 kr. per m² køber to millioner dig 123 m². Ejerforening, vedligehold og varme følger arealet, mens huslejen per kvadratmeter i Herning kun er 61 kr. om måneden. Du køber altså en masse gulv, som koster penge at eje, og som ikke kan udlejes til nok.

Den samme mekanik rammer alle de billige byer i tabellen. Et lavt kvadratmeterpris ser ud som en god handel, indtil man regner driften med.

Og hvorfor Aarhus C heller ikke virker

I den anden ende køber to millioner 34 m² i Aarhus C, og nettoafkastet er 0,18 procent. Det er ikke en indtægtsinvestering. Det er et væddemål på, at prisen stiger, og det skal man være ærlig om over for sig selv, inden man skriver under.

Sommerhuset: samme regnestykke

Vi tog et sommerhus til to millioner i Hvide Sande, altså cirka 80 m², fire værelser, plads til seks til otte, ingen pool. Atten udlejningsuger, som ligger midt i det, branchen angiver.

• Gæsten betaler for huset: 115.000 kr.
• Bureauprovision 30 procent: minus 34.500 kr.
• Din udbetaling: 80.500 kr.
• El, forsikring, ejendomsskat og vedligehold: minus 47.000 kr.
• Skat: minus 7.636 kr.
• Netto: cirka 25.900 kr., altså 1,29 procent.

Sommerhuset slår altså den bedste lejlighed i tabellen, 25.900 mod 15.499 kr.

Grunden er skatten, ikke lejen. Bundfradraget ved sommerhusudlejning er i 2026 på 50.200 kr., når der lejes ud gennem et bureau eller en platform, der indberetter til Skattestyrelsen. Af det, der ligger over, er kun 60 procent skattepligtigt. Man beskattes desuden ikke af bureauets provision, fordi den er trukket fra, før indtægten opgøres.

På et almindeligt sommerhus betyder det, at størstedelen af lejen reelt er skattefri. En udlejningslejlighed har intet tilsvarende fradrag og betaler skat af hele overskuddet.

Den fælde, der venter på de dyre sommerhuse

Her bliver det interessant, for bundfradraget er ikke altid en gave.

Bundfradragsmetoden beskatter 60 procent af din udbetaling, uanset hvad du har brugt. På et lille hus med små omkostninger er det en fordel. På et dyrt hus med store omkostninger er det en straf.

Vi regnede på et sommerhus til fire millioner i Henne Strand, hvor medianen ved den pris er 154 m² bygget omkring 1995. To varianter:

	Uden pool, leje 160.000	Med pool, leje 250.000
Din udbetaling	112.000	175.000
Faktiske omkostninger	83.000	145.000
Reelt overskud før skat	29.000	30.000
Skat, bundfradragsmetoden	15.574	31.450
Skat, regnskabsmæssigt fradrag	12.180	12.600
Netto, bedste metode	16.820	17.400

To ting springer i øjnene.

Poolen tjener 90.000 kr. mere i leje og giver 580 kr. mere i overskud. Elforbruget alene i et stort poolhus ligger omkring 31.000 kWh om året, cirka 61.000 kr., og oveni kommer vandbehandling, service og en tungere rengøring ved hvert skifte.

Med bundfradragsmetoden giver poolhuset underskud på 1.450 kr. Med regnskabsmæssigt fradrag giver det 17.400 kr. Forskellen er næsten 19.000 kr. om året, og den ligger udelukkende i, hvilken metode man har valgt. Valget er bindende og kræver dokumentation, så det er en revisorsamtale, ikke et klik.

Bemærk også, at et sommerhus til fire millioner giver mindre end et til to millioner. Vedligehold og ejendomsskat følger prisen, mens lejen ikke stiger tilsvarende.

Sådan ser mulighederne ud ved siden af hinanden

Investering	Netto om året	Af kapitalen
Sommerhus med faciliteter, helårsdestination, 4,9 mio.	ca. 280.000	5,7 %
Sommerhus, 2 mio., Hvide Sande, uden faciliteter	25.900	1,29 %
Lejlighed, 2 mio., Aarhus N, almindelig udlejning	15.499	0,77 %
Lejlighed, 2 mio., Aarhus C, almindelig udlejning	3.645	0,18 %
Lejlighed i byen på Airbnb	ikke lovligt som fuldtidsforretning

Forskellen mellem øverste og nederste linje er en faktor tredive. Det er ikke prisen, der driver den, og det er heller ikke boligtypen. Det er tre ting: hvor mange uger boligen lovligt må lejes ud, hvor mange af dem der faktisk bliver solgt, og hvem der betaler driften.

Et sommerhus i en helårsdestination scorer højt på alle tre. En lejlighed i byen scorer lavt på den første og er derfor låst, uanset hvor god beliggenheden er.

Og hvad så med Airbnb i byen?

Det er det oplagte spørgsmål: hvorfor ikke købe en lejlighed i Aarhus eller Vejle og leje den ud på Airbnb til turister frem for på en almindelig lejekontrakt? Ugeprisen er højere, og man er ikke bundet til en lejer.

Svaret er, at det i praksis ikke kan lade sig gøre i Danmark, og det er værd at forstå hvorfor, inden man regner videre.

Bopælspligten

En helårsbolig er underlagt bopælspligt. Boligen skal være beboet til helårsbeboelse i mindst 180 dage om året, enten af dig selv eller af en lejer med folkeregisteradresse på stedet. Står boligen tom og er ikke sat til salg, skal ejeren kontakte kommunen inden seks uger, og kommunen kan pålægge dig at få den beboet.

Korttidsudlejning opfylder ikke bopælspligten. Der skal være tale om en fast beboer med adresse på stedet, og en strøm af feriegæster tæller ikke.

Dagsgrænserne

Oven i det er der et loft over, hvor meget en helårsbolig må lejes ud til ferieformål:

• 30 dage om året, hvis du selv står for udlejningen.
• 70 dage om året, hvis du bruger en platform, der indberetter til Skattestyrelsen.
• Nogle kommuner kan hæve grænsen til op til 100 dage.

Bundfradraget for korttidsudlejning af en helårsbolig er desuden lavere end for et sommerhus, nemlig 35.100 kr. i 2026 mod 50.200 kr.

Konsekvensen

Bruges en helårsbolig til korttidsudlejning i stort omfang, kan kommunen betragte det som erhvervsmæssig anvendelse, et såkaldt skyggehotel, og kræve ændret registrering eller give påbud om at ophøre.

Så modellen findes ikke som en lovlig fuldtidsforretning. Halvfjerds dage er ti uger. Regnestykket, der gjorde sommerhuset interessant, byggede på otteogtredive uger.

Det er i øvrigt hele forklaringen på, hvorfor sommerhuset vinder så tydeligt. Et sommerhus må lejes ud omkring enogfyrre uger om året og har ingen bopælspligt. En helårsbolig må ti uger og har bopælspligt. Loven har simpelthen bygget den ene til korttidsudlejning og den anden til at forhindre det.

Flexbolig: den ene vej til at have begge dele

Du spurgte, om man kan købe en lejlighed i for eksempel Aarhus eller Vejle, bruge den som sin sekundære adresse og leje den ud, når man ikke selv er der. Der findes faktisk en ordning til præcis det, og den hedder flexbolig.

En flexboligtilladelse er en tilladelse fra kommunen til at bruge en helårsbolig som fritidsbolig. Er den givet, gælder bopælspligten ikke længere for den bolig. Du må bruge den, så meget eller så lidt du vil, og du må bruge den som ekstra bolig ved siden af din egen.

Og her bliver det interessant for udlejning: en flexbolig kan lejes ud på samme vilkår som et sommerhus. Plan- og Landdistriktsstyrelsen har oplyst, at en privatpersons udlejning af én eller to flexboliger normalt ikke betragtes som erhvervsmæssig udlejning, hvis ejeren reelt selv bruger boligen mindst to uger om året, og udlejningen ikke overstiger enogfyrre uger.

Med andre ord: en flexbolig kan give dig både den sekundære adresse og de mange udlejningsuger, som en almindelig helårsbolig ikke må.

Haken, og den er stor

Flexbolig er en kommunal tilladelse, og kommunerne giver den, hvor der er boliger i overskud, ikke hvor der er mangel. Ordningen er skabt for at undgå tomme huse i områder med fraflytning.

Derfor gives flexboligtilladelser typisk i kommuner som Lolland, Guldborgsund og Vordingborg, og i landdistrikterne. Vejen Kommune har for eksempel besluttet, at der kan søges uden for byzonerne i Brørup, Holsted, Rødding og Vejen.

I en by som Aarhus, hvor der er boligmangel og kommunen arbejder på at skaffe flere boliger, er en flexboligtilladelse til en lejlighed i praksis meget usandsynlig. Der er heller ingen tilladelse at få, hvis lokalplanen udlægger området til helårsbeboelse, hvilket den typisk gør i en bymidte.

Hvad det betyder for dit spørgsmål

Kort sagt: idéen er rigtig, men geografien er forkert. Vil du have en bolig, du både bruger selv og lejer ud i mange uger, skal du kigge efter en flexbolig i et område med boligoverskud, ikke efter en lejlighed i en vækstby.

Og på det tidspunkt er du reelt tilbage ved sommerhuset, som har de samme rettigheder uden at skulle søge om dem, og som ligger i et område, hvor feriegæsterne faktisk er.

Tre ting at tjekke, hvis du forfølger det: tilladelsen følger ejeren og skal søges igen ved salg i de fleste kommuner, lokalplanen kan udelukke den helt, og kravet om at du selv bruger boligen mindst to uger om året er en betingelse, ikke en anbefaling.

Det her er et område, hvor reglerne varierer fra kommune til kommune. Spørg den konkrete kommune, før du regner på et konkret hus.

Arbejdet, som ingen tabel viser

Tallene ovenfor behandler de to ting, som om de kostede lige meget arbejde. Det gør de ikke.

En lejlighed er én kontrakt, én indflytning, tolv huslejebetalinger og forhåbentlig ingenting derimellem. Bliver den udlejet i tre år, har du haft tre dage med den.

Et sommerhus med atten udlejningsuger er atten gæsteskift. Hver af dem er en lørdag mellem klokken ti og femten, hvor huset skal vaskes, senge redes, opvask tages, affald ud og forbrugsvarer fyldes op. Dertil kommer bookinger, beskeder, skader, nøgler og anmeldelser.

Det arbejde kan købes, og det er en reel omkostning. Vores fra-priser for gæsteklar sommerhusrengøring er 800 kr. op til 70 m² og 1.200 kr. op til 100 m². Ganget op med atten skift er det 14.400 til 21.600 kr. om året, altså omkring en femtedel af bruttolejen. Det er med i tallene ovenfor.

Pointen er ikke, at det er dyrt. Pointen er, at sommerhusets højere afkast delvist er betaling for et job. Fjerner du jobbet ved at købe dig fra det, falder afkastet mod lejlighedens.

Finansieringen vender billedet

Alt ovenfor er regnet uden lån. Låner du, ændrer rangordenen sig, og det er nok det vigtigste enkeltpunkt i hele artiklen.

For en udlejningslejlighed er renter fradragsberettigede, fordi udlejning hele året er erhvervsvirksomhed. Du kan desuden belåne en helårsbolig op til 80 procent.

For et sommerhus kan du belåne op til 75 procent, men fritidshuse, der klassificeres som erhvervsmæssigt udlejet, har en særskilt grænse på 60 procent. Bidragssatsen er også højere: hos Totalkredit har den i intervallet 40 til 60 procents belåning ligget på 1,15 procent for sommerhuslån mod 0,85 procent for helårsboliglån. Og bruger du bundfradragsmetoden, kan du ikke trække renterne fra.

Konsekvensen er enkel. Vil du geare investeringen, er lejligheden det bedre redskab: du kan låne mere, billigere, og renten er fradragsberettiget. Sommerhuset kræver en større udbetaling og giver dig mindre skattemæssig hjælp til at bære lånet.

Skal man sælge efter et par år?

Du spurgte om det, og svaret er som regel nej, af to grunde.

Handelsomkostningerne. Et køb og et salg koster tilsammen en betydelig del af en beskeden gevinst. Mægler, advokat, tinglysning og eventuelt en ny finansiering skal tjenes ind, før du er på nul.

Skatten. Her er en forskel, der er værd at kende. Fortjeneste ved salg af en udlejningslejlighed, du aldrig selv har boet i, er skattepligtig. Fortjeneste ved salg af et sommerhus, du selv har brugt, kan være skattefri efter sommerhusreglen. Betingelserne er specifikke, og det er præcis den slags, man skal have bekræftet af en revisor for sin egen situation frem for at læse på en blog.

Det peger i en bestemt retning: køb med den hensigt at eje længe, ikke at vende hurtigt. På disse afkast er det prisstigningen, der skal bære investeringen, og prisstigninger kommer over år, ikke over måneder.

Vores vurdering, sagt ligeud

Du bad om en anbefaling og ikke kun tal, så her er den, med den klare forudsætning at vi ikke kender din situation.

Vil du have indtægt, og vil du acceptere arbejdet: et sommerhus i en helårsdestination med mange badeværelser og faciliteter. Ikke det billige hus i det stille område. Regnestykket på et konkret hus af den type, 180 m² med seks badeværelser i Bjerregaard til 4,9 mio. kr., landede omkring 5,7 procent netto, og det er syv gange den bedste lejlighed i tabellen.

Det er en vigtig rettelse i forhold til, hvad man intuitivt tror. Det dyre hus er ikke det dårlige køb. Det er det billige hus i et område uden vintergæster, der er det dårlige køb, fordi du betaler for kvadratmeter, du kun kan udleje fire måneder om året.

Vil du have ro og forudsigelighed: en udlejningslejlighed på almindelig lejekontrakt, men vær ærlig om, at du accepterer 0,5 til 0,8 procent for at slippe for arbejdet. Aarhus N og Viby J ser bedst ud i tabellen. Herning og de billigste byer skal undgås, fordi du køber for mange kvadratmeter.

Vil du satse på prisstigning og bruge gearing: lejlighed i en by med befolkningstilvækst. Ikke fordi lejen er bedre, men fordi du kan låne 80 procent, renten er fradragsberettiget, og bidragssatsen er lavere.

Vil du leje ud på Airbnb i byen: det kan du ikke, ikke som en fuldtidsforretning. Halvfjerds dage om året og bopælspligt lukker den model. Se afsnittet ovenfor.

Vil du bruge boligen selv og leje ud i mange uger: det kræver enten et sommerhus eller en flexbolig, og en flexbolig får du kun i et område med boligoverskud.

Det, vi ville fraråde: at købe et sommerhus i et rent sæsonområde med udlejning som eneste formål. Ikke fordi områderne er dårlige, men fordi sæsonen er maj til september, og et regnestykke, der bygger på tredive udlejningsuger, ikke holder der.

Fem ting, vi ser gå galt

• Vedligehold sat til nul. Én procent af værdien om året er det, der skiller de glade regnestykker fra de rigtige. På et hus til to millioner er det 20.000 kr.
• Bruttoafkast forvekslet med afkast. Alle byer i tabellen har et pænt bruttoafkast. Halvdelen af dem tjener næsten ingenting.
• Ejerforeningsbidraget overset. På en lejlighed på 90 m² er det over 36.000 kr. om året i vores model.
• Antallet af udlejningsuger sat for højt. Femten til tyve uger er normalt. Fyrre er ikke lovligt: vinterudlejning er begrænset til ni uger.
• Den forkerte skattemetode. På et dyrt sommerhus koster det op mod 19.000 kr. om året at vælge forkert.

Kilder

Alle tal er hentet i august 2026. Regler og satser ændrer sig, så tjek dem, inden du regner videre på dem.

• Udbudspriser på lejligheder og sommerhuse: boligsiden.dk, medianer opgjort 26. august 2026.
• Huslejeniveauer per kvadratmeter: BoligScout og lejeboligportal.dk, 2026.
• Bundfradrag og beskatning ved sommerhusudlejning: BDO.
• Provision fratrækkes før opgørelsen: RSM Denmark.
• Skat ved helårsudlejning og fradrag for driftsudgifter: Dansk Revision.
• Belåningsgrad for fritidshuse: Skøde Centret.
• Elforbrug i sommerhuse: Nettopower.
• Lejeindtægter efter hustype: Compada.
• Ni ugers grænse for vinterudlejning: Planloven § 40.
• Bopælspligt og korttidsudlejning: Skøde Centret.
• Flexboligordningen: Bolius og Ringkøbing-Skjern Kommune.

Skal vi tage rengøringen?

Ender du med et sommerhus, er skiftedagen den del, der skal fungere hver eneste uge i højsæsonen. Vi er et lokalt rengøringsfirma med base i Nørre Bork, og vi laver sommerhusrengøring og gæsteskift i Bork Havn, Hemmet, Hvide Sande, Søndervig, Nymindegab, Henne Strand, Blåvand, Skjern, Tarm og Ringkøbing.

Er du i gang med at regne på et konkret hus, så send os adressen og kvadratmeterne. Så får du en fast pris per skifte, du kan lægge direkte ind i dit eget regneark, i stedet for et gæt. Vil du se hele driftsregnestykket for et udlejningssommerhus, har vi det i den grundige gennemgang af udlejningsøkonomien.