Ferienhaus vermieten in Westjütland: die ganze Rechnung

Ein Ferienhaus in Westjütland ist zweierlei zugleich: ein Ort für den Urlaub und ein Betrieb mit Umsatz, festen Kosten, Steuern und Gesetzen. Die meisten Artikel zum Thema behandeln nur das Erste. Dieser behandelt das Zweite.

Hier steht die Rechnung: was die Häuser in den verschiedenen Gebieten kosten, was sie realistisch einbringen, was Agenturen und Airbnb nehmen, was das Gesetz erlaubt und was Menschen tatsächlich zum Buchen bringt. Jede Zahl stammt aus einer benannten Quelle und ist datiert, denn sie verändern sich.

Eines vorweg: wir sind eine Reinigungsfirma, keine Berater. Wir arbeiten täglich mit Ferienhäusern und kennen die Betriebsseite, aber dies ist eine Erklärung der Zusammenhänge und keine Empfehlung, was Sie mit Ihrem Geld tun sollen. Sprechen Sie mit Ihrer Bank und Ihrem Steuerberater, bevor Sie etwas unterschreiben.

Beginnen Sie mit dem Gesetz, nicht mit der Tabelle

Am häufigsten übersehen wird, dass Sie nicht selbst bestimmen, wie viel Sie vermieten dürfen. Paragraf 40 des dänischen Planungsgesetzes besagt, dass eine Wohnung in einem Ferienhausgebiet vom 1. November bis Ende Februar nicht zur Übernachtung genutzt werden darf, abgesehen von kurzen Ferienaufenthalten. Und dann folgt der Satz, der über die Winterwirtschaft entscheidet:

Eine Wohnung in einem Ferienhausgebiet darf durchgehend an wechselnde Nutzer für kurze Ferienaufenthalte vermietet werden, sofern die Gesamtnutzung im Zeitraum 9 Wochen nicht übersteigt.

Neun Wochen. Nicht neun Wochen pro Gast, sondern neun Wochen insgesamt im gesamten Winterzeitraum. Im Sommerzeitraum vom 1. März bis 31. Oktober ist die Vermietung dagegen frei. Zusammengerechnet liegt die Obergrenze bei etwa 41 Wochen im Jahr.

Die Frage lautet also nie, ob Sie den ganzen Winter vermieten. Das können Sie nicht. Die Frage ist, welche neun Wochen Sie wählen und ob sie es wert sind, das Haus dafür zu heizen. Dazu später mehr.

Was die Häuser kosten, Gebiet für Gebiet

Über Ferienhauspreise wird viel Ungefähres gesagt, hier sind daher tatsächliche Angebotspreise. Die Zahlen sind Mediane der am 26. August 2026 auf boligsiden.dk zum Verkauf stehenden Ferienimmobilien, nach Ort.

• Hemmet und das Gebiet um Bork: Median 1,14 Mio. kr., Median 62 m2. Die Spanne reichte über 40 Häuser von 0,51 bis 2,25 Mio.
• Nørre Nebel und Nymindegab: Median 1,55 Mio. kr., Median 80 m2, 56 Häuser, Spanne 0,68 bis 6,50 Mio.
• Oksbøl: Median 1,88 Mio. kr., Median 95 m2.
• Hvide Sande: Median 2,50 Mio. kr., Median 95 m2, 79 Häuser, Spanne 0,70 bis 8,80 Mio.
• Vejers Strand: Median 2,85 Mio. kr., Median 85 m2.
• Ringkøbing und die Seite bei Søndervig: Median 3,20 Mio. kr., Median 105 m2.
• Blåvand: Median 4,15 Mio. kr., Median 137 m2, 74 Häuser, Spanne 1,59 bis 16,89 Mio.

Zwei Dinge fallen auf. Erstens ist der Abstand zwischen Hemmet und Blåvand nicht klein: der Median liegt fast viermal höher. Zweitens kommen die Quadratmeter mit. Blåvand ist nicht nur teurer pro Haus, es sind auch größere Häuser, denn dort stehen die großen Vermietungsmaschinen mit Pool.

Man kann die Preise deshalb nicht direkt vergleichen. Ein Haus für 1,1 Mio. in Hemmet und eines für 4,2 Mio. in Blåvand sind nicht dasselbe Produkt in zwei Preisklassen. Es sind zwei verschiedene Geschäfte.

Die vier Klassen und wofür sie stehen

Klasse 1: unter 1,2 Mio. kr., 40 bis 70 m2

Das klassische ältere Ferienhaus in Hemmet, Bork, Stauning oder hinter der Dünenreihe. Zwei Schlafzimmer, Platz für vier oder sechs, oft aus den 1970er Jahren, häufig ohne Spülmaschine und mit Elektroheizung.

Als Vermietung ist das die schwierige Seite. Nachfrage gibt es, aber sie liegt in der Hochsaison und in den Schulferien, und der Wochenpreis ist niedrig. Dafür ist der Einstiegspreis niedrig, und wenn Sie das Haus teilweise selbst nutzen wollen, rechnet es sich hier am ehesten.

Klasse 2: 1,2 bis 2 Mio. kr., 70 bis 100 m2

Nørre Nebel, Nymindegab, Oksbøl, das günstigere Ende von Hvide Sande. Drei Schlafzimmer, Platz für sechs oder acht, oft aus den 1980er oder 1990er Jahren, meist mit einem Bad und einem Kaminofen.

Das ist das Arbeitspferd der dänischen Ferienhausvermietung. Diesen Typ buchen die meisten deutschen Familien, und er hat die stabilste Nachfrage über die Saison.

Klasse 3: 2 bis 4 Mio. kr., 100 bis 130 m2

Hvide Sande, die Seite bei Søndervig, die besseren Lagen in Vejers. Neuer oder renoviert, zwei Bäder, oft Sauna oder Spa, Platz für acht oder zehn.

Hier beginnt das Haus über Ausstattung zu konkurrieren statt nur über Preis und Lage. Das zweite Bad ist der einzelne Schritt, der am meisten bewegt, für eine Familie mit Jugendlichen oder für zwei gemeinsam reisende Familien.

Klasse 4: über 4 Mio. kr., ab 130 m2

Blåvand und die besten Adressen in Søndervig und Hvide Sande. Pool, Spa, Sauna, Aktivitätsraum mit Tischtennis und Kino, drei oder vier Bäder, Platz für zehn bis sechzehn.

Das ist ein anderes Geschäft als die drei übrigen. Das Haus ist kein Ort mehr zum Wohnen, es ist eine Einrichtung, die man um ihrer selbst willen bucht, und es vermietet sich in Wochen, in denen die kleinen Häuser leer stehen, gerade weil es drinnen etwas zu tun gibt, wenn es regnet.

Zwei Märkte, nicht einer

Der größte Fehler in den meisten Artikeln über Ferienhausvermietung, und in der ersten Fassung dieses Artikels, ist es, die Küste als einen Markt zu behandeln. Das ist sie nicht. Es sind zwei, und sie verhalten sich völlig unterschiedlich.

Die Ganzjahresziele. Bjerregaard, Blåvand, Henne Strand, Søndervig und Hvide Sande. Hier kommen das ganze Jahr Gäste. Die Orte leben im Winter, es gibt etwas zu tun, wenn das Wetter schlecht ist, und die Häuser mit Ausstattung sind Jahre im Voraus gebucht. Es ist nicht ungewöhnlich, Häuser zu sehen, die ein, zwei oder drei Jahre vorausvermietet sind.

Die Saisongebiete. Bork Havn, Bork Hytteby, Hemmet, Skaven Strand und ein großer Teil des Hinterlands. Die Saison läuft von Mai bis September, danach wird es still. Viele Häuser werden für den Winter geschlossen, nicht aus Bequemlichkeit des Eigentümers, sondern weil es keine Nachfrage gibt. Im Winter ist es weit zwischen den Menschen.

Der Unterschied ist nicht klein und kein Detail der Rechnung. Er ist die Rechnung. Ein Haus mit Ausstattung in Bjerregaard, achtunddreißig Wochen vermietet, ist ein anderes Geschäft als ein Haus in Bork Hytteby mit sechzehn.

Die Preise sagen dasselbe. Der Median eines Ferienhauses in Blåvand liegt bei 4,15 Mio. kr. gegenüber 1,14 Mio. in Hemmet. Der Markt zahlt fast das Vierfache, und nicht aus sentimentalen Gründen. Er zahlt es, weil die Häuser es einspielen.

Was die Häuser tatsächlich einbringen

Die allgemeinen Branchenzahlen sehen so aus:

• Kleinere, einfachere Häuser: etwa 35.000 bis 75.000 kr. im Jahr.
• Normales Ferienhaus für sechs bis acht Personen: etwa 90.000 bis 140.000 kr. im Jahr.
• Größeres Haus mit Spa und Pool: etwa 180.000 bis 320.000 kr. im Jahr.

Diese Zahlen passen auf das Medianhaus. Sie passen nicht auf ein modernes Vermietungshaus in einem Ganzjahresziel, und das gehört klar gesagt.

Ein Haus mit vielen Bädern und Ausstattung in Bjerregaard oder Blåvand liegt in der Hochsaison bei etwa 30.000 kr. pro Woche und in der Nebensaison bei etwa 12.000 bis 15.000 kr. Achtunddreißig Wochen vermietet ergibt das rund 680.000 kr. brutto. Das Doppelte der Obergrenze jener Branchentabelle, mit der die meisten rechnen.

Und achtunddreißig Wochen sind keine optimistische Schätzung. Das Gesetz erlaubt etwa einundvierzig. An diesem Ende des Marktes sind die Häuser faktisch jede verfügbare Woche vermietet. Eigentümer nutzen das Haus meist in Wochen selbst, die sich ohnehin nicht verkauft hätten, und behalten vielleicht eine Hochsaisonwoche für sich. Der Rest ist gebucht, oft weit im Voraus.

Agentur oder Airbnb: was die Provision wirklich kostet

Das ist die Frage, die uns Eigentümer am häufigsten stellen, und 2026 hat sich die Antwort geändert.

Die Provision der Agenturen liegt typischerweise so: DanCenter 28 bis 35 Prozent, NOVASOL 25 bis 32 Prozent, Esmark 25 bis 30 Prozent. Sol og Strand und Feriepartner vereinbaren individuell. Wichtig: bei NOVASOL, DanCenter und Esmark kommen Versicherung und meist auch Reinigung zur Provision hinzu, während Sol og Strand und Feriepartner die Versicherung einschließen. Vergleichen Sie also das Gesamtpaket, nicht den Prozentsatz.

Airbnb war für Eigentümer bisher günstiger, weil der Gastgeber etwa 3 Prozent zahlte und der Gast den Rest. Das ändert sich 2026. Airbnb stellt auf eine einzige Gastgeberprovision von 15,5 Prozent des Buchungsbetrags um, und der Gast zahlt dann keine separate Servicegebühr mehr. Für Gastgeber im EWR, also auch in Dänemark, erfolgt der Wechsel am 13. Oktober 2026. In der EU kommt Mehrwertsteuer auf die Gebühr.

Mit Mehrwertsteuer entsprechen 15,5 Prozent in der Praxis knapp 19,4 Prozent. Das Bild sieht heute also etwa so aus:

• Agentur: 25 bis 35 Prozent, bei einigen zuzüglich Versicherung und Reinigung.
• Airbnb nach Oktober 2026: etwa 19 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, dazu übernehmen Sie alles, was sonst die Agentur erledigt hat.

Der Unterschied ist weiterhin real, aber kleiner als früher, und er ist nicht kostenlos. Die Agentur liefert Marketing in Deutschland, deutschsprachigen Kundenservice, Schlüsselverwaltung, Schadensabwicklung und einen Zahlungsfluss. Wer die 10 bis 15 Prozentpunkte nach Hause holt, holt auch diese Aufgaben nach Hause.

Wer zahlt was: das Detail, das über die Rendite entscheidet

Hier steht die wichtigste einzelne Information des Artikels, und zugleich die am häufigsten falsch gerechnete.

Wenn Sie über eine Agentur vermieten, sind Reinigung und Verbrauch in der Regel Kosten des Gastes, nicht Ihre.

Die Endreinigung liegt bei großen Häusern und Poolhäusern als verpflichtende Gebühr im Preis, den der Gast zahlt. Sie taucht in der Abrechnung auf, aber nicht als Ihre Ausgabe.

Strom und Wasser werden nach Zähler abgerechnet. Die Agenturen rechnen Wasser meist nach Zähler ab, wobei der Gast den üblichen Wasserpreis plus einen Zuschlag pro Kubikmeter zahlt, und beim Strom funktioniert es genauso. Sie können einen festen Verbrauch in die Miete einrechnen, alles darüber trägt der Gast.

Das Kostenbild des Eigentümers ist damit weit leichter, als die meisten Rechnungen annehmen. Bei Ihnen bleiben:

• Grundgebühren und die Grundlast in den Wochen, in denen das Haus leer steht.
• Ein Servicevertrag für Spa oder Pool.
• Versicherung.
• Grundsteuer.
• Instandhaltung.

Bei einem neueren Haus mit Außenspa landet das bei rund 90.000 kr. im Jahr. Nicht bei den 200.000, auf die man kommt, wenn man Reinigung und vollen Stromverbrauch fälschlich hinzurechnet.

Die Steuer und der Mythos, eine Agentur sei nötig

Hier irren viele noch. Der Freibetrag bei der Ferienhausvermietung beträgt 2026:

• 50.200 kr., wenn die Vermietung über eine Agentur oder Plattform läuft, die die Mieteinnahmen an die dänische Steuerbehörde meldet.
• 13.800 kr., wenn Sie ohne Meldung privat vermieten.

Von dem Betrag oberhalb des Freibetrags sind 60 Prozent als Kapitaleinkommen steuerpflichtig, also mit einem Grenzsteuersatz von etwa 42 Prozent.

Das verbreitete Missverständnis lautet, man brauche eine klassische Vermietungsagentur für den hohen Freibetrag. Das stimmt nicht. Airbnb ist eine meldepflichtige Plattform und meldet automatisch an die Steuerbehörde, weshalb die Vermietung über Airbnb denselben hohen Freibetrag von 50.200 kr. auslöst.

Das lohnt sich nachzurechnen. Der Unterschied zwischen beiden Freibeträgen beträgt 36.400 kr. an Abzug, und bei 60 Prozent steuerpflichtig zu 42 Prozent sind das rund 9.200 kr. Steuern im Jahr. Dieser Unterschied verschwindet, sobald Sie eine meldende Plattform nutzen, ob sie nun DanCenter oder Airbnb heißt.

Alternativ können Sie statt des Freibetrags den buchhalterischen Abzug tatsächlicher Kosten wählen. Diese Wahl ist bindend und erfordert laufende Dokumentation, ist also ein Gespräch mit dem Steuerberater und kein Klick.

Der Winter: zwei völlig verschiedene Geschichten

Zuerst das Gesetz, denn es gilt für alle. Paragraf 40 des Planungsgesetzes erlaubt höchstens neun Wochen Vermietung zwischen dem 1. November und Ende Februar. Das sind neun Wochen insgesamt, nicht neun pro Gast. Im Sommerzeitraum vom 1. März bis 31. Oktober ist die Vermietung frei.

Beachten Sie, was das praktisch bedeutet: neun Wochen sind mehr als die Hälfte des eingeschränkten Zeitraums, der nur siebzehn Wochen dauert. Und Oktober und März gehören zum freien Zeitraum. Rechnet man die ganze Nebensaison von Oktober bis März, sind sechsundzwanzig Wochen im Spiel, von denen neunzehn vermietet werden dürfen.

Ab da teilt sich der Markt.

In den Ganzjahreszielen wie Bjerregaard, Blåvand, Henne Strand und Søndervig verkaufen sich diese Wochen tatsächlich. Die Orte leben im Winter, es gibt etwas zu tun, und die Häuser mit Ausstattung sind gebucht. Die Nachfrage in diesem Gebiet hält über den Winter.

In den Saisongebieten wie Bork Havn und Bork Hytteby verkaufen sie sich nicht, was man auch tut. Die Nachfrage fehlt, und die meisten Eigentümer schließen das Haus für den Winter und sparen die Heizung. Das ist eine vernünftige Entscheidung und keine Nachlässigkeit.

Die Frage nach der Wintervermietung lässt sich also nicht allgemein beantworten. Sie hängt vollständig davon ab, wo das Haus liegt und ob es etwas zu bieten hat, wenn das Wetter es nicht tut.

Zum Kanal: ist der Deckungsbeitrag pro Woche dünn, wiegt die Provision schwerer. Eine Agentur mit 30 Prozent gegenüber Airbnb mit etwa 19 Prozent inklusive Mehrwertsteuer kann bei einer einzelnen Januarwoche den Ausschlag geben. Bei einem Haus, das ohnehin den ganzen Winter gebucht ist, zählt es weniger.

Was Buchungen wirklich antreibt

Nach Gewicht geordnet, so wie es sich über den Markt darstellt und wie die Branche es selbst beschreibt:

• Zahl der Schlafzimmer und Bäder. Das zweite Bad ist der einzelne Schritt, der am meisten bewegt. Es öffnet das Haus für zwei Familien in einer Buchung, und das ist ein ganz anderer Wochenpreis.
• Pool und Spa. Das hebt ein Haus von der Saisonvermietung zur Ganzjahresvermietung, und deshalb liegen die Zahlen für Poolhäuser dreimal so hoch wie für normale Häuser.
• Aktivitätsraum. Tischtennis, Kicker, ein kleiner Kinoraum. Westjütländisches Wetter verkauft Unterhaltung im Innern besser als die meisten Gegenden des Landes.
• Entfernung zum Wasser. Wichtig, aber überschätzt. Die meisten fahren ohnehin. Aussicht zählt mehr als Entfernung.
• Alter und Zustand des Hauses. Ein neueres Haus bucht sich besser als ein älteres gleicher Größe und kostet weniger im Betrieb.
• Hunde erlaubt. Siehe unten, denn das ist der günstigste Punkt von allen.

Zahlt sich der Pool aus?

Ja, in einem Ganzjahresziel. Nein, in einem Saisongebiet. Das ist die ganze Antwort, und sie folgt direkt aus den zwei Märkten.

Ein Pool oder Spa kostet im Unterhalt Geld. Ein großes Poolhaus verbraucht rund 31.000 kWh im Jahr. Wird der Verbrauch aber nach Zähler abgerechnet, trägt ihn größtenteils der Gast, der das Haus tatsächlich nutzt. Beim Eigentümer bleiben die Grundlast der leeren Wochen und ein Servicevertrag für die Wasseraufbereitung.

Dafür ist es gerade die Ausstattung, die die Wochen außerhalb der Hochsaison verkauft. Ein Haus mit Innenpool, Spa, Sauna und Aktivitätsraum lässt sich im November und Januar vermieten, weil es drinnen etwas zu tun gibt, wenn draußen zwölf Meter pro Sekunde wehen. Ein Haus ohne kann das nicht.

Der Pool ist also kein Luxus, für den man zahlt. Er ist der Unterschied zwischen sechzehn und achtunddreißig Vermietungswochen. Bei einem Haus, das die Nebensaison wirklich füllt, spielt er sich mehrfach ein.

Derselbe Pool in einem Gebiet ohne Wintergäste ist dagegen reine Kostenstelle. Es gibt niemanden zu vermieten, so gut der Pool auch ist.

Hunde erlaubt: die günstigste Entscheidung auf der Liste

Sie haben recht, dass dieser Punkt unterschätzt wird. Die Deutschen sind der dänische Ferienhausmarkt. Deutsche Gäste stehen für etwa zwei von drei Übernachtungen in agenturvermieteten Ferienhäusern, und 2024 entfielen 15,6 Mio. der 21,2 Mio. deutschen Übernachtungen in Dänemark auf Ferienhäuser.

Deutsche Gäste kommen mit dem Auto, oft nach langer Fahrt, und der Hund kommt mit. Ein Haus, das Hunde erlaubt, öffnet einen großen Teil des Marktes, ohne mehr zu kosten als eine Entscheidung. Kein Umbau, keine Investition.

Der Preis ist real, aber beherrschbar: Haare in Textilien und unter Möbeln, Geruch, wenn nicht ordentlich gelüftet wird, und eine größere Reinigungsaufgabe beim Wechsel. Unsere Erfahrung: drei Dinge lösen das, nämlich harte Böden statt Teppich in Wohnräumen, abnehmbare und waschbare Bezüge und ein gründlicher Durchgang unter Betten und Sofas bei jedem Wechsel, denn genau dort sammeln sich Haare.

Klar gesagt: für ein Haus der Klasse 1 oder 2 ist Hunde erlaubt wahrscheinlich die rentabelste Änderung, die Sie morgen vornehmen können.

Die Finanzierung und ein Detail, das viele überrascht

Die Regeln für einen Kredit auf ein Ferienhaus sind nicht dieselben wie für ein ganzjährig bewohntes Haus.

Grundsätzlich können Sie ein normales Ferienhaus mit bis zu 75 Prozent über Realkredit beleihen, gegenüber 80 Prozent bei einem ganzjährigen Wohnhaus. Der Rest muss aus Eigenkapital oder einem Bankdarlehen kommen.

Hier das Detail: Ferienhäuser, die als gewerblich vermietet eingestuft werden, haben eine gesonderte Grenze von 60 Prozent. Kaufen Sie das Haus mit Vermietung als Zweck, kann Ihr Beleihungsgrad deutlich niedriger ausfallen als erwartet, und das verändert die gesamte Anzahlung.

Hinzu kommt, dass der Beitragssatz höher ist als bei einem ganzjährigen Wohnhaus. Bei Totalkredit lag der Beitragssatz im Bereich von 40 bis 60 Prozent Beleihung beispielsweise bei 1,15 Prozent für Ferienhausdarlehen gegenüber 0,85 Prozent für Wohnhausdarlehen im selben Bereich.

Genau das klärt man mit der Bank, bevor man bietet, nicht danach. Fragen Sie direkt, wie das Haus eingestuft wird, wenn Sie es über eine Agentur vermieten.

Neueres Haus in mittlerer Lage oder kleineres in teurer Lage?

Das ist eine der besten Fragen, und die Antwort hat zwei Teile, denn sie hängt davon ab, in welchem der beiden Märkte das Haus liegt.

Innerhalb eines Ganzjahresziels gewinnt fast immer das größere, neuere Haus. Ein Gast bucht nach Schlafplätzen, Bädern, Ausstattung und Fotos. Die Postleitzahl entscheidet selten zwischen zwei Häusern, die beide zwanzig Minuten von der Nordsee liegen. Ein Haus mit 150 m2 und vier Bädern in Bjerregaard schlägt eines mit 65 m2 und einem Bad in Blåvand, weil es zwei Familien in einer Buchung aufnehmen kann.

Über die beiden Märkte hinweg gilt das Gegenteil. Ein großes, neues Haus mit vielen Bädern in einem Gebiet ohne Wintergäste kann die Wochen nicht verkaufen, für die die Ausstattung gedacht war. Dann zahlen Sie für Quadratmeter und Bäder, die von Oktober bis April leer stehen.

Die Reihenfolge lautet also: zuerst der Markt, dann die Ausstattung, dann der Preis. Wählen Sie ein Gebiet mit ganzjähriger Nachfrage. Kaufen Sie dann so viele Bäder und so viel Ausstattung, wie das Budget zulässt. Der Quadratmeterpreis ist das Letzte, worauf Sie schauen, nicht das Erste.

Für den Wiederverkauf gilt der Gegenpunkt weiterhin: teure Gebiete haben den Wert historisch am besten gehalten, und ein kleines Haus in Blåvand lässt sich leichter wieder verkaufen als ein großes im Hinterland. Glücklicherweise zeigt diese Überlegung diesmal in dieselbe Richtung wie die Vermietung.

Wo sollte man kaufen, wenn man vermieten will?

Wir wohnen selbst in Nørre Bork, das Folgende ist also kein Lokalpatriotismus. Es ist das, was wir sehen, wenn wir zum Reinigen unterwegs sind.

Bjerregaard, Blåvand, Henne Strand und Søndervig sind die stärksten Vermietungsmärkte. Es gibt das ganze Jahr Gäste, die Orte leben im Winter, und die Häuser mit Ausstattung sind weit im Voraus gebucht. Der Einstieg ist teuer: der Median in Blåvand liegt bei 4,15 Mio. kr. Dafür sind hier achtunddreißig Vermietungswochen realistisch statt optimistisch.

Hvide Sande steht aus einem Grund gut da, den viele übersehen. Der Ort hat einen Hafen, eine Schleuse, Fischerei und eine Surfszene, also etwas zu tun bei schlechtem Wetter. Das ergibt eine längere Saison als ein reines Ferienhausgebiet. Der Median liegt bei 2,50 Mio. kr.

Bork Havn, Bork Hytteby und Hemmet sind günstig im Einstieg, Median 1,14 Mio. kr., und gute Orte für ein Ferienhaus, das man selbst nutzt. Als reine Vermietungsinvestition sind sie schwächer, und das gehört klar gesagt: die Saison reicht von Mai bis September. Im Winter ist es sehr still, und viele Häuser werden geschlossen, weil es keine Nachfrage gibt.

Das macht die Gegend nicht weniger schön für den Urlaub. Es heißt nur, dass die Rechnung für ein Vermietungshaus anders aussieht und man mit offenen Augen kaufen sollte.

Kurz gefasst: geht es um Vermietung, ist das günstige Haus im stillen Gebiet nicht das Schnäppchen, als das es aussieht. Sie sparen am Kaufpreis und zahlen bei der Zahl der Wochen. Das teurere Haus im Ganzjahresziel kostet mehr im Einstieg und verdient das ganze Jahr.

Ein echtes Haus mit echten Zahlen

Statt eines erfundenen Beispiels nehmen wir ein Haus, das tatsächlich zum Verkauf steht.

Dortheasvej 54, Bjerregaard bei Hvide Sande. Angeboten für 4.888.000 kr. 180 m2 auf 1.244 m2 Grund. Sieben Zimmer, sechs Bäder, Baujahr 2023, Wärmepumpe, Außenspa und kein Innenpool. Die Überschrift des Maklers lautet "neu gebautes Ferienhaus mit hervorragenden Mieteinnahmen".

Bei achtunddreißig Vermietungswochen, zwölf in der Hochsaison zu etwa 30.000 kr. und sechsundzwanzig in der Nebensaison zu etwa 12.500 kr., sieht die Rechnung über eine Agentur mit 30 Prozent so aus:

• Bruttobuchungswert: 684.000 kr.
• Provision: minus 205.000 kr.
• Ihre Auszahlung: 479.000 kr.
• Kosten des Eigentümers, also Grundgebühren und Grundlast, Servicevertrag für den Spa, Versicherung, Grundsteuer und Instandhaltung: minus etwa 90.000 kr.
• Steuer nach der Freibetragsmethode: minus etwa 108.000 kr.
• Netto: etwa 280.000 kr., also rund 5,7 Prozent des Kaufpreises.

Wird die Provision auf 25 Prozent verhandelt, sind es etwa 306.000 kr. und 6,3 Prozent.

Drei Dinge machen dieses Haus gut, und keines davon ist der Preis:

• Sechs Bäder. Das ermöglicht, dass zwei oder drei Familien gemeinsam buchen, und deshalb sind 30.000 kr. pro Woche möglich.
• Baujahr 2023 mit Wärmepumpe. Niedriger Verbrauch und wenig Instandhaltung, sodass die Wochen außerhalb der Hochsaison wirklich tragen.
• Außenspa statt Innenpool. Fast der ganze Buchungseffekt bei einem Bruchteil der Betriebskosten.

Zum Vergleich: die beste Mietwohnung, die wir in den Städten gerechnet haben, brachte 0,77 Prozent. Das ist kein kleiner Unterschied, und man sollte ihn verstehen, bevor man schließt, Immobilien seien allgemein ein schlechtes Geschäft.

Die Reinigung: Kosten des Gastes, Ihre Bewertung

Wir sind eine Reinigungsfirma, seien wir also präzise über unsere eigene Rolle in der Rechnung.

Bei einem Vermietungshaus dieser Art ist die Endreinigung meist Sache des Gastes, nicht Ihre. Sie steckt im Preis, den der Gast zahlt, und erscheint daher nicht als Ausgabe auf Ihrer Seite. Das ist einer der Gründe, warum die Rendite eines gut geführten Vermietungshauses höher ist, als viele denken.

Die Reinigung bleibt aber Ihr Risiko, und das ist ein wichtiger Unterschied. Der Gast bezahlt sie. Sie tragen die Folgen, wenn sie nicht hält.

Ein Haus, das Jahre im Voraus gebucht wird, tut das aufgrund von Bewertungen. Bewertungen drehen sich nach unserer Erfahrung selten um das Haus und fast immer um Details: Haare im Abfluss, Krümel im Bett, Staub oben auf dem Schrank, ein Backofen, den niemand geöffnet hat. Diese Details entscheiden, ob sich der Kalender im nächsten Jahr ebenso schnell füllt.

Zur Orientierung: unsere Ab-Preise liegen bei 800 kr. bis 70 m2 und 1.200 kr. bis 100 m2. Über 100 m2 wird der Preis vereinbart, denn ein Haus mit 110 m2 und eines mit 200 m2 und sechs Bädern sind nicht dieselbe Aufgabe. Ein großes Haus der oben beschriebenen Art braucht typischerweise sechs bis acht Personenstunden.

Diese Zahl ist für Sie aus zwei Gründen relevant: sie ist das, was der Gast zahlt, und sie entscheidet, ob an einem Samstag zwischen zehn und fünfzehn Uhr genug Zeit bleibt, es ordentlich zu machen.

Was wir von der Reinigungsseite sehen

Zum Schluss ein paar Dinge, die in keinem Exposé stehen, aber darüber entscheiden, ob ein Vermietungshaus funktioniert.

Der Wechseltag ist der Engpass. Fast alle Häuser wechseln samstags, und die Reinigung des gesamten Gebiets muss zwischen zehn und fünfzehn Uhr passieren. Die Kapazität ist fest. Buchen Sie die Reinigung, wenn Sie die Buchung öffnen, nicht wenn die erste Buchung eintrifft.

Zwei Garnituren Bettwäsche pro Bett. Ohne das ist die Waschmaschine jeden Samstag der Engpass.

Ein Haus mit einem Ansprechpartner vor Ort funktioniert. Ob über Agentur oder Airbnb vermietet. Ein Haus, bei dem der Eigentümer drei Stunden entfernt wohnt und niemand einen Schlüssel hat, funktioniert nicht.

Salz und Sand kosten hier mehr Zeit als anderswo. Ein Haus in der ersten Dünenreihe braucht häufiger Fensterreinigung als eines hinter der Plantage, und das ist eine Betriebskosten, die selten im Budget steht.

Quellen

Alle Zahlen wurden im August 2026 erhoben. Regeln und Sätze ändern sich, prüfen Sie sie also, bevor Sie darauf aufbauen.

• Planungsgesetz Paragraf 40 zur Wintervermietung: danskelove.dk
• Freibetrag und Besteuerung 2026: BDO
• Provision der Agenturen: Nybyggethus
• Airbnbs neue Gastgebergebühr 2026: Smoobu
• Beleihungsgrad für Ferienhäuser: Skøde Centret
• Stromverbrauch in Ferienhäusern: Nettopower
• Mieteinnahmen nach Haustyp: Compada
• Deutsche Übernachtungen in Ferienhäusern: Danmarks Statistik
• Angebotspreise: boligsiden.dk, Mediane erhoben am 26. August 2026.

Sollen wir die Reinigung übernehmen?

Wir sind eine lokale Reinigungsfirma mit Sitz in Nørre Bork und machen Ferienhausreinigung und Wechseltage in Bork Havn, Hemmet, Hvide Sande, Søndervig, Nymindegab, Henne Strand, Blåvand, Skjern, Tarm und Ringkøbing. Fester Preis im Voraus und immer dasselbe Team.

Überlegen Sie, zur Vermietung zu kaufen, und möchten wissen, was die Reinigung pro Wechsel für den Haustyp realistisch kostet, den Sie sich ansehen, dann schreiben Sie uns Adresse und Größe. Sie bekommen eine Zahl, die Sie in Ihre eigene Tabelle einsetzen können.