Ferienhaus kaufen und verkaufen in Westjütland: Zahlen, Regeln und die Rechnungen, die niemand erwähnt

Die meisten Ratschläge zum Ferienhauskauf sind Dinge, die jemand einmal gehört hat. Dieser Beitrag baut auf Zahlen und auf dem Gesetz auf: was die dänische Statistikbehörde tatsächlich zur Saison zeigt, was der Quadratmeter von Henne bis Hemmet kostet, wie viel Sie leihen dürfen, was gilt, wenn Sie im Ausland wohnen, und welche Rechnungen warten, die bei der Besichtigung niemand erwähnt.

Die Saison: die Hälfte des Ratschlags stimmt, die andere ist übertrieben

Man hört es jeden Winter: im Winter kaufen ist günstiger. Die Zahlen sagen, das stimmt, aber weit weniger als angenommen, und in Westjütland weniger als im übrigen Land.

Die Zahl der Verkäufe schwankt enorm. Das ist der solide Teil. Das zweite Quartal liegt rund 60 Prozent über dem ersten und vierten, und es hat das erste Quartal in 33 von 34 Jahren geschlagen. Man entscheidet sich im Urlaub und kauft im Frühjahr.

Der Preis schwankt deutlich weniger. Vergleicht man Gleiches mit Gleichem, wird ein Ferienhaus im ersten Quartal landesweit für etwa 3 bis 5 Prozent weniger verkauft als im dritten. In Westjütland sind es nur etwa 2,6 bis 3,3 Prozent. Bei einem Haus für 1,9 Mio. Kronen sind das 50.000 bis 60.000 kr. Echtes Geld, aber nicht die Hunderttausende, die Schlagzeilen versprechen.

Und hier ist die Falle. Schaut man nur auf den Durchschnittspreis pro Verkauf in Westjütland, ist er im Winter höher: 1,646 Mio. kr im ersten Quartal 2025 gegenüber 1,594 Mio. im dritten. Nicht weil der Winter teurer wäre, sondern weil im Sommer eine breitere und günstigere Mischung gehandelt wird. Wer eine Durchschnittstabelle ohne diese Korrektur liest, kommt zum genauen Gegenteil der Wahrheit.

Derzeit steht der Rabatt zusätzlich unter Druck. Das Angebot liegt nahe dem Zehnjahrestief, und die Winterpause am Ferienhausmarkt findet kaum noch statt. Weniger Häuser im Winter heißt weniger Auswahl, und das frisst drei Prozent schnell auf.

Die ehrliche Schlussfolgerung: kaufen Sie im Winter, wenn Sie ohnehin bereit sind. Aber warten Sie kein halbes Jahr auf drei Prozent und riskieren dabei das Haus, das richtig liegt. Die Lage kostet Sie mehr als die Saison.

Was der Quadratmeter kostet, Gebiet für Gebiet

Das ist die Tabelle, die fehlt. Realisierter Verkaufspreis pro Quadratmeter für Ferienhäuser, erstes Quartal 2026, aus der Wohnungsmarktstatistik von Finans Danmark.

• Henne: 40.198 kr/m2
• Blaavand: 31.098 kr/m2
• Vejers Strand: 28.835 kr/m2
• Ringkobing: 27.187 kr/m2
• Hvide Sande: 24.759 kr/m2
• Norre Nebel: 18.054 kr/m2
• Oksbol: 15.852 kr/m2
• Hemmet: 14.797 kr/m2

Henne kostet pro Quadratmeter fast dreimal so viel wie Hemmet. Dieselbe Küste, dieselbe Luft, dasselbe Wasser. Der Unterschied ist Lage und Nachfrage, nicht die Qualität des Hauses. Wer ein Budget hat und keine feste Postleitzahl, bekommt zwanzig Kilometer weiter deutlich mehr Haus fürs Geld.

Zwei Dinge, die man wissen sollte. Henne und Vejers werden mit sehr wenigen Verkäufen pro Quartal gehandelt, manchmal unter zehn, ein einzelnes Quartal schwankt daher stark und darf nie als "der Preis" gelesen werden. Und Sondervig und Bork Havn haben keine eigene Statistik: Sondervig liegt in der Postleitzahl 6950 Ringkobing zusammen mit der Stadt im Landesinneren, Bork Havn in 6893 Hemmet. Diese Zahlen sind mit gewöhnlichen Häusern weiter im Landesinneren vermischt.

Was Sie leihen können, und warum es weniger ist als gedacht

Ein Ferienhaus kann mit höchstens 75 Prozent des Werts realkreditfinanziert werden, gegenüber 80 Prozent bei einer ganzjährigen Wohnung. Das steht im Realkreditgesetz und ist mit der Bank nicht verhandelbar.

In der Praxis müssen Sie mindestens ein Viertel selbst aufbringen, als Erspartes oder als Bankdarlehen zu höherem Zins. Bei einem Haus für 2 Mio. Kronen sind das 500.000 kr, nicht 100.000 kr. Das ist der Einzelfaktor, an dem ein Ferienhauskauf am häufigsten spät scheitert.

Wohnen Sie im Ausland oder sind Sie Deutscher? Dann lesen Sie zuerst dies

Das ist für einen großen Teil unserer Leser der wichtigste Abschnitt, und er wird fast immer falsch erklärt.

Die Regel betrifft nicht die Staatsangehörigkeit, sondern den Wohnsitz. Das dänische Gesetz über den Erwerb von Immobilien sagt, dass Personen ohne Wohnsitz in Dänemark, die auch früher nicht insgesamt fünf Jahre hier gewohnt haben, nur mit Genehmigung des Justizministeriums Immobilien erwerben können. Entschieden wird von Civilstyrelsen. Civilstyrelsen schreibt es selbst: Ihre Staatsangehörigkeit hat für dieses Gesetz keine Bedeutung.

EU-Recht hilft hier nicht, und das ist Absicht. Dänemark hat eine eigene Ausnahme im EU-Vertrag, Protokoll Nr. 32, die es Dänemark erlaubt, seine geltenden Rechtsvorschriften für den Erwerb von Zweitwohnungen beizubehalten. Die dänische Verordnung, die EU-Bürgern den freien Erwerb erlaubt, gilt ausdrücklich nur für Immobilien, die als erforderliche ganzjährige Wohnung dienen, oder wo der Erwerb Voraussetzung für eine selbstständige Tätigkeit ist. Bei der Eintragung unterschreiben Sie eine Erklärung, dass die Immobilie kein Ferienhaus ist. Mit anderen Worten: Ihre EU-Staatsbürgerschaft verschafft Ihnen ein ganzjähriges Haus ohne Genehmigung. Für ein Ferienhaus verschafft sie Ihnen nichts.

Was tatsächlich nötig ist. Civilstyrelsen erteilt die Genehmigung für eine Zweitwohnung nur, wenn Sie eine besonders starke Bindung an Dänemark haben. Wichtigster Punkt ist, ob Sie über einen längeren Zeitraum einen wesentlichen Teil Ihrer Ferien in Dänemark verbracht haben. Das eigene Beispiel der Behörde: wer in den letzten 25 Jahren jedes Jahr mindestens eine Woche Urlaub in Dänemark gemacht hat, hat im Grundsatz eine ausreichende Bindung. Daneben zählen familiäre Bindung, sprachliche und kulturelle Bindung sowie Ihre Bindung an die konkrete Immobilie.

Der praktische Ablauf. Sie können eine Vorabzusage beantragen, bevor Sie ein Haus gefunden haben. Sie gilt drei Jahre, danach melden Sie die konkrete Immobilie nach. Die Bearbeitung dauert etwa drei Monate. Der Antrag muss spätestens sechs Monate nach der Übertragung vorliegen, und bei Ablehnung kann eine Verkaufsanordnung binnen sechs bis zwölf Monaten folgen. Beantragen Sie die Vorabzusage zuerst. Drei Monate Bearbeitung mitten in einem Kauf sind kein guter Ort.

Eine Ausnahme ist viel breiter, als die meisten denken. Hatten Sie irgendwann in Ihrem Leben insgesamt fünf Jahre Wohnsitz in Dänemark, müssen Sie überhaupt nicht beantragen. Die Jahre müssen nicht zusammenhängen, es ist egal, wie lange es her ist, und egal, wie alt Sie waren. Fünf Kindheitsjahre in Dänemark vor dreißig Jahren beseitigen die Anforderung vollständig.

Und nein, eine Gesellschaft ist kein Umweg. Diese Tür ist doppelt verschlossen. Das Erwerbsgesetz stellt an Gesellschaften ohne Sitz in Dänemark dieselbe Anforderung wie an Privatpersonen. Und das Ferienhausgesetz verbietet Gesellschaften, Vereinen und Stiftungen den Erwerb ohne Genehmigung, sofern die Immobilie nicht ganzjährig bewohnt oder gewerblich genutzt wird. Das gilt auch für eine dänische ApS. Zusätzlich sind langfristige Miet- oder Nutzungsverträge, die zur Umgehung geschlossen wurden, schlicht unwirksam.

Dünenschutz: unsere gesamte Küste liegt unter den strengsten Regeln

Die meisten kennen die dänische Strandschutzlinie. Weniger wissen, dass hier eine andere gilt.

Die jütländische Westküste von Skagen bis Blaavandshuk fällt nicht unter Strandschutz, sondern unter Klitfredning, den Dünenschutz, und der wird strenger gehandhabt. Die Linie liegt im offenen Gelände typischerweise 300 Meter von der Küste, in bebauten Gebieten 100 Meter oder weniger, und am Zustand dünengeschützter Flächen darf nichts verändert werden. Die Küstenbehörde erteilt Ausnahmen nur in ganz besonderen Fällen.

Konkret, wenn das Haus innerhalb der Linie liegt: Sie dürfen instand halten und streichen, Fenster gleichwertig ersetzen und das Dach ersetzen, ohne es zu erhöhen. In einem rechtmäßig angelegten Garten dürfen Sie innerhalb von 15 Metern vom Haus eine ebenerdige Terrasse, Hochbeete, Spielgeräte, einen Schuppen von höchstens 10 m2 und ein Gewächshaus von höchstens 10 m2 haben.

Wofür Sie keine Ausnahme bekommen, überrascht die meisten: Zaun und Hecke, Geländeveränderungen und eine private Treppe zum Strand. Einen einzelnen Baum dürfen Sie frei pflanzen, eine Hecke nicht. Erhöhte oder freistehende Terrassen, Gauben und Dachfenster brauchen eine Ausnahme.

Der Dünenschutz ist im Kataster und im Grundbuch vermerkt und erscheint daher im Immobiliendatenbericht, den Sie vor der Unterschrift ziehen. Prüfen Sie ihn, bevor Sie draußen überhaupt etwas planen.

Die Abwasserrechnung, die sechsstellig werden kann

Das ist die Rechnung, die bei der Besichtigung niemand erwähnt, und sie ist gerade hier hochaktuell.

Die Kommune Ringkobing-Skjern kanalisiert ihre Ferienhausgebiete. Der Abwasserplan 2024 bis 2031 umfasst rund 2.500 Ferienhäuser in Sondervig, Halby, Stauning Havn, Skaven Strand und Hemmet Strand, und über etwa zwanzig Jahre erwartet die Kommune, dass praktisch alle ihre rund 8.000 Ferienhäuser angeschlossen werden. Sondervig Etappe 3, etwa 248 Häuser, ist für 2026 vorgesehen.

Sobald Ihre Immobilie anschließbar wird, zahlen Sie den Anschlussbeitrag selbst und beauftragen einen autorisierten Kanalmeister mit dem Anschluss sowie mit der Entleerung und dem Ausbau oder Verfüllen der alten Klärgrube. Der Beitrag wird drei Wochen nach dem Veranlagungsdatum fällig. Der Standardanschlussbeitrag ist gesetzlich festgelegt und wird indexiert; wird nur Abwasser angeschlossen, beträgt er 60 Prozent davon. Für Rentner gibt es eine Stundung und unterhalb einer Einkommensgrenze eine Ratenzahlung über zwanzig Jahre.

In der Kommune Varde gilt der Abwasserplan 2019 bis 2029, mit Handlungsplänen für die Ferienhausgebiete in Blaavand und Vejers und einem Nachtrag für Henneby.

Fragen Sie vor der Unterschrift: ist die Immobilie angeschlossen, und wenn nicht, wann steht sie im Plan und ist der Beitrag bezahlt. Eine konkrete Frage mit einer konkreten Antwort, und sie kann den Preis bewegen.

Haus auf gepachtetem Grund

Wirkt ein Ferienhaus auffällig günstig, prüfen Sie zuerst dies. Bei einem Haus auf gepachtetem Grund kaufen Sie nur das Gebäude. Der Grund bleibt beim Eigentümer, oft der Kommune oder einem privaten Grundbesitzer, und Sie treten in einen Pachtvertrag ein.

Die Regeln stehen im Gesetz über Ferienhäuser auf fremdem Grund. Die Pacht kann alle fünf Jahre an die Marktpacht angepasst werden, über fünf Jahre eingeführt. Der Verpächter kann nicht kündigen, Sie können mit sechs Monaten Frist kündigen. Befristete Verträge sind aber zulässig, und läuft ein befristeter Vertrag aus, endet die Vereinbarung. Was dann mit dem Haus geschieht, hängt allein vom Vertrag ab. Das ist das größte Einzelrisiko für einen Käufer.

Es trifft auch die Finanzierung: die Laufzeit des Darlehens darf die Restlaufzeit der Pacht nicht überschreiten, und die Realkreditinstitute sind zurückhaltend. Lesen Sie den Pachtvertrag, bevor Sie sich in den Preis verlieben.

Was Sie bauen dürfen

Die Bauordnung geht bei Ferienhäusern von einer Bebauungsquote von 15 Prozent aus, einem Geschoss, einer Dachkonstruktion von höchstens 5 Metern und mindestens 5 Metern zur Nachbargrenze, was strenger ist als in einem gewöhnlichen Wohngebiet. Garagen, Carports, Terrassen, Gewächshäuser und kleinere Nebengebäude dürfen unter Bedingungen zwischen 2,5 und 5 Metern zur Grenze stehen, und Nebengebäude bis 50 m2 dürfen ohne Baugenehmigung errichtet werden, aber nicht zum Wohnen genutzt werden.

Wichtig: der Bebauungsplan kann strenger sein, und dann gilt er. Zahlen wie "höchstens 150 m2 Haus und 30 m2 Anbau" stammen aus einzelnen Bebauungsplänen, nicht aus einer landesweiten Regel. Ein Anbau zählt zudem als Wohnfläche, nicht als Nebengebäude, und viele Pläne erlauben nur eine Wohneinheit pro Grundstück.

Wann dürfen Sie dort sein?

Nach dem Planungsgesetz darf ein Haus in einem Ferienhausgebiet vom 1. November bis Ende Februar nicht zur Übernachtung genutzt werden, außer für kurze Ferienaufenthalte. Das überrascht viele, die sich lange Winterwochenenden vorstellen.

Die Rentnerregel ist die Ausnahme. Wer das Haus mindestens ein Jahr besitzt und Rentner ist, hat ein persönliches Recht auf ganzjährige Nutzung. Das Recht ist persönlich, nicht an das Haus gebunden, und entfällt beim Eigentümerwechsel.

Eine Folge wird dabei übersehen: weil das Haus nicht als ganzjährige Wohnung registriert ist, gibt es für ein Ferienhaus keinen Zuschuss aus dem Wärmepumpenfonds. Eine persönliche Wohnerlaubnis macht das Gebäude nicht zur ganzjährigen Wohnung.

Vermietung, kurz gefasst

Eine vollständige Übersicht zur Vermietung folgt als eigener Beitrag, aber eine Zahl ist für ein Kaufbudget so wichtig, dass sie hierher gehört.

Der Freibetrag bei der Vermietung eines Ferienhauses hängt vollständig davon ab, ob die Mieteinnahme an die dänische Steuerbehörde gemeldet wird. Für 2026 beträgt der Freibetrag 50.200 kr, wenn Sie über ein meldepflichtiges Büro oder eine meldende Plattform vermieten, und nur 13.800 kr bei privater Vermietung. Von dem Teil oberhalb des Freibetrags dürfen weitere 40 Prozent abgezogen werden, sodass 60 Prozent als Kapitaleinkommen besteuert werden.

Zwei Dinge, die kaum jemand weiß. Der hohe Freibetrag ist kein fester Betrag: es ist der gemeldete Betrag, gedeckelt bei 50.200 kr. Und wählen Sie stattdessen die Buchführungsmethode mit tatsächlichen Kosten, können Sie nie zurück zur pauschalen Methode.

Beim Verkauf: ist der Gewinn steuerfrei?

Oft ja, aber es ist an Bedingungen geknüpft. Nach der Ferienhausregel im Gesetz über die Besteuerung von Immobiliengewinnen ist der Gewinn steuerfrei, wenn die Immobilie von Ihnen oder Ihrem Haushalt einen Teil oder die gesamte Besitzzeit privat genutzt wurde und das Grundstück unter 1.400 m2 liegt, nicht geteilt werden kann oder eine Teilung den Wert wesentlich mindern würde.

Entscheidend ist die private Nutzung, und die Beweislast liegt bei Ihnen. Das Landesteuergericht hat die Steuerfreiheit verweigert, wo ein neu errichtetes Ferienhaus von der Fertigstellung bis zur Vermarktung über ein Büro vermietet wurde. Problematisch ist das Muster aus starker gewerblicher Vermietung und wenig oder keiner Eigennutzung.

Verkaufen Sie? Dann entscheidet sich der Preis in den Fotos

Zum Schluss der Teil, den wir selbst machen, und die günstigste Wertsteigerung, die es gibt.

Die Fotos im Exposé sind das Schaufenster. Ein Ferienhaus, das mit herumstehenden Urlaubssachen, Sand im Flur und Kalk auf der Duschwand fotografiert wird, bekommt weniger Klicks und weniger Besichtigungen. Der beste Tag zum Fotografieren ist der Tag, an dem es leer und frisch gereinigt ist. Dasselbe Haus, ein anderes Bild, und das Bild sieht der Käufer zuerst.

Bei der Besichtigung entscheidet sich der Eindruck in dreißig Sekunden, und zwar über Luft und Oberflächen. Ein Ferienhaus, das geschlossen stand, riecht muffig, und das fällt als Erstes auf.

Als Käufer gilt das Umgekehrte: eine Einzugsreinigung, bevor die eigenen Sachen kommen, ist die einzige Gelegenheit, alles zu reinigen, solange nichts im Weg steht.

Die Checkliste vor der Unterschrift

• Ist die Immobilie ans Abwassernetz angeschlossen? Wenn nicht, wann steht sie im Plan und ist der Beitrag bezahlt?
• Ist es ein Haus auf gepachtetem Grund? Und ist der Pachtvertrag befristet?
• Liegt das Grundstück innerhalb der Dünenschutzlinie? Die Küstenbehörde bietet eine Adressabfrage.
• Was sagt der Bebauungsplan zu Bebauungsquote, Anbau und Zahl der Wohneinheiten?
• Gibt es Zustandsbericht und Elektrobericht? Sie sind freiwillig, ohne sie behält der Verkäufer zehn Jahre Haftung, aber Sie können keine Eigentümerwechselversicherung abschließen.
• Was kostet der Grundbesitzerverein, und stehen Straßen- oder Abwasserbeiträge an? Fragen Sie nach Budget und Abschluss.
• Besteht Mitgliedspflicht? Sie folgt der Immobilie, nicht der Person.
• Wie viel können Sie wirklich leihen? Höchstens 75 Prozent.
• Wohnen Sie im Ausland? Beantragen Sie die Vorabzusage bei Civilstyrelsen, bevor Sie bieten.

Wir machen das Haus fertig, welchen Weg Sie auch gehen

Wir sind ein festes lokales Team mit Sitz in Bork und machen Ferienhäuser fertig für Fotos, Besichtigungen, Übergabe und neue Eigentümer. Wir arbeiten in Hvide Sande, Blaavand, Henne Strand und Skjern, Tarm und Ringkobing, dazu Sondervig, Nymindegab, Norre Nebel, Oksbol und Bork Havn. Fester Preis, bevor wir anfangen, und eine Abnahme zum Schluss. Schicken Sie uns die Adresse und den Zweck des Hauses und erhalten Sie schnell ein Angebot.

Die Zahlen in diesem Beitrag stammen von Danmarks Statistik, der Wohnungsmarktstatistik von Finans Danmark, der dänischen Küstenbehörde, Civilstyrelsen, SKAT und der Kommune Ringkobing-Skjern, Stand August 2026. Sätze, Grenzen und Pläne ändern sich, prüfen Sie die aktuellen Zahlen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.